2. Beschikbaarheid
- Er is een stijging in het aantal woningtransacties eind 2024. In het eerste kwartaal van 2021, het eerste kwartaal na de aanpassingen van de tarieven voor de overdrachtsbelasting, piekte het aantal transacties ook. In de jaren daarna ligt het totaal aantal transacties van bestaande koopwoningen op een vergelijkbaar niveau als in de periode daarvoor, met uitzondering van de tweede helft van 2024. Zie figuur 2.1.
Infogram URL
- De stijgende trend eind 2024 zien we ook landelijk optreden. De NVM geeft aan dat dit onder meer het gevolg is van een dalende hypotheekrente, gestegen lonen en meer aanbod. Zo kwamen er (landelijk) meer voormalige huurwoningen op de markt door investeerders die die woning nu te koop aanbieden (het zogenaamde uitponden). Cijfers naar type verkoper op het niveau van de gemeente Utrecht over geheel 2024 zijn nog niet beschikbaar, maar vermoedelijk vindt de toename van het uitponden ook in Utrecht plaats.
Infogram URL
- Het aantal bestaande koopwoningen dat naar starters gaat groeit sterk vanaf 2021. Zo groeide het aantal transacties aan starters van 2.430 in 2022 naar 3.260 in 2024. In het landelijke WoON onderzoek is deze trend ook zichtbaar. Als mogelijke verklaring wordt daarin aangegeven dat men later start, men daardoor wat langer spaart en een hoger inkomen heeft als men een woning koopt. Daarnaast financieren starters hun woning vaker (mede) met een schenking dan doorstromers.
- Zowel in 2023 als in 2024 ligt het aantal transacties naar particuliere investeerders laag. Hier zien we vermoedelijk het effect van de opkoopbescherming die in maart 2022 in Utrecht is ingevoerd.
Infogram URL
- De mediane transactieprijs stabiliseert eind 2024 ruim boven de 500.000 euro. Daarmee ligt de verkoopprijs op een hoger niveau dan de vorige piek begin 2022. In 2022 daalde de mediane transactieprijs die in 2023 stabiliseerde rond 430.000 euro. In die periode steeg de hypotheekrente. Eind 2023 en begin 2024 steeg de mediane verkoopprijs weer sterk.
- In 2024 schommelt de mediane verkooptijd rond de 21/22 dagen. In 2021 lag dit op 19/20 dagen, waarna deze in 2022 en begin 2023 steeg tot 34 dagen. Daarna daalt de mediane verkooptijd weer om in 2024 te stabiliseren. De trend verloopt tegenovergesteld aan die van de mediane transactieprijs en samen laten deze zien dat de krapte op de woningmarkt weer is toegenomen vanaf begin 2023.
- De NVM geeft aan dat de stabilisatie van de transactieprijs en verkooptijd eind 2024 een gevolg is van een groter woningaanbod, waardoor er minder wordt overboden. Dit sluit aan bij de stijging van het totaal aantal woningtransacties eind 2024 die wij zien in figuur 2.1 en 2.2.
Infogram URL
De meeste corporatiewoningen worden aangeboden via het aanbodmodel (zie figuur 2.4). Hierbij worden woningen toegewezen op basis van wachttijd en andere voorrangregels. Daarnaast worden ook woningen via het lotingmodel aangeboden, deze woningen worden dus verloot. Toewijzingen aan de doelgroep worden direct bemiddeld, of vinden plaats met een zoekprofiel, waarbij urgenten zelf reageren op woningen in het aanbodmodel. De doelgroep bestaat o.a. uit urgenten, uitstroom uit maatschappelijke opvang, statushouders en vrouwenopvang. De categorie ‘overige bemiddeling’ bestaat uit toewijzingen op basis van bijvoorbeeld woningruil, beheerdersbelang en coöptatie bij woongroepen, waar een vorm van bemiddeling nodig is.
- In 2024 is het aantal toewijzingen gestegen naar 2.755 sociale huurwoningen. In voorgaande jaren schommelde het aantal toewijzingen rond 2.500 woningen. De stijging in 2024 komt onder meer door een toename van het aantal toe te wijzen nieuwbouwwoningen.
- De meeste woningen (52%) worden via het aanbodmodel verhuurd. Het aandeel toewijzingen via het lotingmodel is als het gevolg van veranderend lokaal beleid gedaald (een verlaging van maximaal te verloten van 20% naar 10% in 2021). In 2024 is het aandeel toewijzingen via het lotingmodel licht toegenomen.
- Ongeveer een derde van alle toewijzingen gaat naar de kwetsbare en bijzondere doelgroepen. Wat verder opvalt is dat het aantal niet-urgente bemiddelingen is gestegen. Dit komt onder meer door een stijging van het aantal toewijzingen bij woongroepen en bijzondere woonconcepten.
- Er is een toename van het aantal toewijzingen op basis van de Van-Groot-naar-Beter-regeling van 107 naar 132 toewijzingen, met name in de tweede helft van 2024. Dit kan het gevolg zijn van het hoger plaatsen in de rangorde van deze voorrangsregel vanaf 1 juli 2024.
- Ook is er een toename van het aantal toewijzingen op basis van beroepsvoorrang: van 35 in 2023 naar 53 toewijzingen in 2024.
Infogram URL
De gemiddelde wachttijd is de tijd die een woningzoekende geregistreerd staat bij WoningNet totdat deze een woning accepteert. De zoektijd is de tijd tussen de eerste reactie die een woningzoekende plaatst en de toewijzing van de woning. Zowel de wachttijd als de zoektijd worden alleen berekend over woningen die via het aanbodmodel worden aangeboden. Het zijn over het algemeen vrij stabiele cijfers.
- In 2024 bedraagt de gemiddelde wachttijd 11,6 jaar. De afgelopen jaren schommelt de gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning tussen de 11 en 12 jaar. Dit betreft een gemiddelde. Dit betekent dat je ook met minder wachttijd dan het gemiddelde een woning toegewezen kan krijgen.
- De zoektijd is de tijd tussen de eerste reactie die een woningzoekende plaatst en de toewijzing van de woning. In 2024 bedraagt de gemiddelde zoektijd 5,8 jaar.
Infogram URL
- In 2024 zijn gemiddeld 671 reacties per woning uitgebracht. Dat is een sterke toename van 50% ten opzichte van 2023, toen gemiddeld 446 reacties per woning werden uitgebracht. Er is een groot verschil in het aantal uitgebrachte reacties in het aanbod- en lotingmodel.
- Op woningen aangeboden via het aanbodmodel werden in 2024 gemiddeld 383 reacties geplaatst, in 2023 was dat 291.
- In het lotingmodel werden afgelopen jaar gemiddeld ruim 2.500 reacties per woning uitgebracht. Een toename van zo’n 600 reacties per woning ten opzichte van een jaar eerder. Het is een indicatie van de grote druk op het betaalbare deel van de woningmarkt, waardoor vooral jongeren met weinig wachttijd dit als een van de weinige opties zien om een woning te bemachtigen.
Infogram URL
De slaagkans is de verhouding tussen het aantal actief woningzoekenden (in het aanbod- en/of lotingmodel) en het aantal toewijzingen. Een actief woningzoekende is een woningzoekende die minimaal 1x heeft gereageerd op het aanbod op WoningNet in het afgelopen jaar.
- De gemiddelde slaagkans op een sociale huurwoning in Utrecht is afgenomen van 4% in 2023 naar 3% in 2024. Dat betekent dat 3% van alle actief woningzoekenden een woning via WoningNet toegewezen hebben gekregen.
- Deze afname zien we vrijwel in alle leeftijdscategorieën. Dit komt niet door de afname van het aanbod (dat steeg zelfs), maar door een sterke groei van het aantal actief woningzoekenden.
- De leeftijdscategorie 65 jaar en ouder heeft duidelijke de hoogste slaagkans; deze nam ook als enige categorie toe in 2024. Deze hoge slaagkans komt doordat woningen specifiek voor deze groep gelabeld worden, deze woningzoekenden relatief weinig actief zijn (dit blijkt ook uit figuur 4.3 over de gerealiseerde verhuizingen naar leeftijd) en doordat zij vaak veel wachttijd hebben opgebouwd.
Infogram URL
Bovenstaande figuur laat de verhouding tussen ingeschreven woningzoekenden, actief woningzoekenden en het aandeel toewijzingen zien naar leeftijdscategorie.
- Van alle toewijzingen wordt slechts 4% gedaan aan woningzoekenden in de leeftijdscategorie tot 23 jaar. De totale groep actief woningzoekende bestaat voor 18% uit jongeren tot 23 jaar. Wel is het aantal woningen dat met voorrang aan jongeren wordt aangeboden gestegen van 84 in 2023 naar 135 in 2024.
- Actief woningzoekenden vanaf 35 jaar en ouder krijgen vaker een woning toegewezen dan op basis van het aandeel actief woningzoekenden per leeftijdsgroep zou worden verwacht. Zij hebben doorgaans meer inschrijftijd. Met name vanaf 55 jaar wordt dat verschil groot.
- Het grootste aandeel ingeschreven woningzoekenden is tussen de 23 en 35 jaar oud (34%). Zij zijn ook het vaakst actief, 54% van alle actief woningzoekenden valt in deze leeftijdscategorie. Hoewel het aandeel toewijzingen aan deze leeftijdsgroep ook het grootst is (42%), is dat lager dan je op basis het aandeel actief woningzoekende zou verwachten (54%).
- Onder woningzoekenden van 65 jaar en ouder is het tegenovergestelde te zien. Deze groep maakt 13% uit van alle ingeschreven woningzoekenden, maar slechts 3% van alle actief woningzoekenden. Er wordt echter 18% van alle toewijzingen gedaan aan deze groep, in 2023 lag dat nog op 11%. Het aandeel en aantal toewijzingen aan ouderen is dus toegenomen. Dat komt onder meer door een toename van het aantal nieuwe woningen dat aangeboden is met voorrang voor senioren: van 217 woningen in 2023 naar 306 woningen in 2024 (onder meer de Tenor in Ondiep).
- Voor de leeftijdsgroepen 35 t/m 54 jaar liggen de verhoudingen tussen ingeschrevenen en toewijzingen redelijk gelijk, het aandeel actieven ligt iets lager.