Utrecht vanaf Hubert Pootstraat | Edwin van Wanrooij

4. Verhuizingen en doorstroming

  • Utrecht groeide in 2024 met 2.361 inwoners, een lage toename vergeleken met eerdere jaren. Op de coronajaren 2020 en 2021 na groeide Utrecht deze eeuw elk jaar met minstens 4.000 inwoners; in 2022 en 2023 kwam de groei zelfs boven 6.000 inwoners per jaar uit. 
  • In 2024 had Utrecht een vestigingssaldo van bijna nul: ruim 30.000 mensen verhuisden naar Utrecht, terwijl ongeveer evenveel mensen de stad verlieten. Ten opzichte van 2023 verhuisden aanzienlijk minder mensen naar Utrecht, zowel vanuit het buitenland (1.300 minder) als vanuit de rest van Nederland (2.900 minder). Dit houdt ook verband met de afgenomen oplevering van nieuwbouwwoningen. In de laatste twee jaren werden 1.600 à 1.700 woningen per jaar aan de voorraad toegevoegd, terwijl de woningtoename in de vijf jaren daarvoor tegen de 3.000 woningen per jaar bedroeg. 
  • De meerderheid van de Utrechters die de stad verlaten is twintiger of dertiger. Amsterdam is al jaren de populairste bestemming, gevolgd door de regiogemeenten Nieuwegein, Zeist en Stichtse Vecht. 
  • Van de ruim 22.000 mensen die in 2024 vanuit elders in Nederland naar Utrecht verhuisden, is driekwart in de leeftijd van 18-34 jaar (vooral studenten en starters op de arbeidsmarkt). Utrechters die de stad verlaten zijn gemiddeld ouder: eind twintig of dertiger. 
  • In 2024 verhuisden in totaal 58.000 Utrechters, dat is een op de zes inwoners. Hiervan verhuisde bijna de helft binnen de stad (48%), de andere helft naar een andere gemeente in Nederland (43%) of naar het buitenland (9%) (bron: Utrecht Monitor).  

In dit hoofdstuk gaat het bij gerealiseerde verhuizingen om verhuizingen die hebben plaatsgevonden in de twee jaar voorafgaand aan het WoON 2024.

 

  • Sinds 2012 is het aandeel verhuizingen (van huishoudens in en naar Utrecht) naar particuliere huurwoningen flink gestegen (van 26% in 2012 naar 52% in 2024). In die periode zien we eerst het aandeel verhuizingen naar corporatiewoningen dalen en vanaf 2018 ook het aandeel verhuizingen naar de koopsector, waar sprake is van flinke prijsstijgingen in deze periode.  
  • Figuur 4.2 laat zien dat het aandeel verhuizingen naar huurwoningen van woningcorporaties stabiliseert vanaf 2018 en in 2024 uitkomt op 19% net zoals in 2021.  
  • De verhuizingen naar koopwoningen daalt van 41% in 2018 naar 29% in 2024. Een mogelijke verklaring daarvoor is de flinke stijging van de gemiddelde koopprijs in Utrecht, waardoor deze woningen steeds moeilijker bereikbaar zijn. Ook worden er minder nieuwe koopwoningen opgeleverd. 
  • Zowel onder Utrechtse kopers als huurders zijn relatief de meeste verhuizingen zichtbaar bij jongeren tot 35 jaar. 
  • In de twee jaren voorafgaand aan 2024 is het aandeel verhuizingen onder jonge kopers licht gedaald. We zien hier dus nog niet het effect van de toename van koopstarters zoals te zien in figuur 2.2. Vermoedelijk komt dit omdat die laatste cijfers van recentere datum zijn: daar zien we de stijging van koopstarters vooral in 2e helft 2024 optreden.   
  • In de Utrechtse huursector is het verschil in verhuizingen tussen jongeren en 35 - 65 jarigen groter dan in de koopsector. Het aandeel recente verhuizingen door huurders onder de 35 jaar laat al jaren een hoge en redelijk stabiele lijn zien (rond 80%). Ook het aandeel verhuizingen van huurders met een leeftijd tussen 35 en 65 jaar is redelijk stabiel (iets minder dan 20%).  
  • Zowel onder kopers en huurders van 65 jaar en ouder is al jarenlang een trend zichtbaar van relatief weinig verhuizingen.  
  • Figuur 4.4 laat de verhuizingen in en naar Utrecht van kopers en huurders zien op basis van inkomen. Dit maakt de effecten van prijsstijgingen in de Utrechtse koopsector zichtbaar: hoe lager het inkomen, hoe minder men verhuist. Wel is een toename zichtbaar van het aandeel kopers met een beneden modaal inkomen van 8% in 2021 naar 13% in 2024. Dit zouden de eerder genoemde koopstarters kunnen zijn. 
  • Kopers met het hoogste inkomen van >3 keer modaal verhuizen in 2024 relatief gezien het meest in en naar Utrecht. Het aandeel verhuizingen van kopers in deze inkomensgroep daalt licht van 33% in 2021 naar 30% in 2024. Hiervoor was jarenlang sprake van een toename (van 11% in 2015 naar 33% in 2021). Het aandeel verhuizingen van de inkomensgroepen tot 1,5 keer modaal en tot 2 keer modaal ligt op respectievelijk 12% en 17% in 2024.  
  • De verschillen in het aandeel verhuizingen tussen kopers met een inkomen tot 3 keer modaal en > 3 keer modaal en kopers met lagere inkomens zijn de afgelopen jaren afgenomen en liggen sinds 2021 op hetzelfde niveau. 
  • In de huursector vinden relatief de meeste verhuizingen plaats door mensen met een inkomen beneden modaal. Na een dalende trend is in de afgelopen drie jaar sprake van een toename (van 42% in 2021 naar 47% in 2024).
  • Wanneer het onderscheid wordt gemaakt tussen starters en doorstromers, is te zien dat de huurstarters het vaakst verhuizen (figuur 4.5). Dit aantal is de afgelopen jaren ook groeiende.  
  • Er verhuizen altijd minder koopstarters in en naar Utrecht dan huurstarters (2.900 koopstarters vs. 13.200 huurstarters in 2024). Dat komt omdat de verhuisdynamiek in de huursector groter is dan in de koopsector, ook landelijk. Daarnaast zijn prijsstijgingen op de bestaande koopmarkt en minder koopwoningen in de nieuwbouw mogelijke verklaringen.  
  • Het aantal gerealiseerde verhuizingen onder koopdoorstromers is na 2018 licht afgenomen. Ook het aantal verhuizingen door huurdoorstromers laat een daling laat zien vanaf 2021.  
  • Het aantal verhuizingen van doorstromers is hoger in de huursector dan in de koopsector in 2024.  
  • De totale verhuisgeneigdheid is het hoogst onder inwonende volwassen kinderen van 17 jaar en ouder (46%). De meeste thuiswonenden geven aan wel te willen verhuizen maar niets te kunnen vinden (31%). 
  • Alleenstaanden en paren tot 35 jaar zijn ook vaak verhuisgeneigd (36%). In deze leeftijdsgroep overheerst de wens om binnen twee jaar “beslist wel” te willen verhuizen (25%) over het aandeel “zou wel willen, kan niets vinden” (11%). Vermoedelijk schatten zij hun kans om een volgende stap te maken op de woningmarkt hoger in dan inwonende volwassen kinderen.  
  • Het aandeel verhuisgeneigde 65-plussers is het laagst van alle onderscheiden huishoud- en leeftijdsgroepen (10%). Het aandeel 65-plussers dat wel wil verhuizen, maar niets kan vinden is 8% in 2024. Het aandeel 65-plussers dat “beslist wel” wil verhuizen is een stuk lager (2%). Daarmee is het verschil tussen ‘beslist wel’ versus ‘maar niet kunnen’ onder 65-plussers het grootst (factor 4). 

In bovenstaand figuur zien we een vergelijking van de huidige samenstelling van de woningvoorraad (kolom 1), de gewenste woningvraag op basis van verhuiswensen voor de komende twee jaar (kolom 2) en de betrokken woningen op basis van gerealiseerde verhuizingen in de afgelopen twee jaar (kolom 3). Met deze vergelijking ontstaat een indicatie van de mate waarin verhuiswensen van huishoudens die in Utrecht willen wonen gerealiseerd kunnen worden.   

NB: de groep huishoudens met een verhuiswens is een andere groep dan de huishoudens die recent een woning heeft betrokken.  

  

  • In 2024 wil 37% van de verhuisgeneigde huishoudens de komende twee jaren graag naar een koopwoning verhuizen, terwijl van alle gerealiseerde verhuizingen 29% naar een koopwoning was. 
  • Ook geeft 22% aan een koopeengezinswoning te willen betrekken, terwijl dit de afgelopen jaren bij 17% van alle verhuizingen gelukt is. Dit verschil is kleiner dan in 2021. 
  • Verder valt op dat 50% van alle verhuiswensen voor de komende twee jaar gericht is op een huurappartement, terwijl 60% van alle gerealiseerde verhuizingen in de afgelopen twee jaar naar een huurappartement heeft plaatsgevonden. Het aandeel huurappartementen in de totale woningvoorraad is lager (41%), wat bevestigd dat de doorstroom daar relatief hoger is dan binnen de koopwoningen. 

 In bovenstaand figuur zijn net als in figuur 4.7 de samenstelling van de huidige woningvoorraad (kolom 1), de woningvraag (kolom 2) en de recent betrokken woningen op basis van gerealiseerde verhuizingen (kolom 3) met elkaar vergeleken, maar dan ingedeeld naar de verschillende prijs- en eigendomsegmenten van de Utrechtse woningvoorraad (zie hoofdstuk 1). 

NB: de groep huishoudens met een verhuiswens is een andere groep dan de huishoudens die recent een woning heeft betrokken. 

  • Wat opvalt is dat binnen de gerealiseerde verhuizingen (“recent betrokken”) het aandeel dure huur (26%) een stuk groter is dan de gewenste vraag naar dure huur (10%). In mindere mate geldt dit ook voor middenhuur. 
  • Ook is een groot verschil zichtbaar tussen de vraag naar betaalbare koopwoningen (17%) en de gerealiseerde verhuizingen naar deze koopcategorie (6%). Het omgekeerde zien we terug bij de vraag naar dure koop (19%) versus de recent betrokken woningen in het segment dure koop (24%). De totale wens naar koopwoningen is groter dan het aandeel recent betrokken koopwoningen. 
  • In de huursector zien we vergelijkbaar patroon als in de koopsector: de wens voor sociale huurwoningen (43%) overtreft sterk het aandeel recent betrokken sociale huurwoningen (29%). 
  • De hierboven genoemde verschillen laten zien dat verhuisgeneigde huishoudens vaak zijn aangewezen op midden huur en met name dure huurwoningen (maandhuur > € 1.177), ook als ze een voorkeur hebben voor een huur- of koopwoning in een ander prijssegment. 
3. Betaalbaarheid
Uitgangspunten