2. Beschikbaarheid

Figuur 2.1 Aantal woningtransacties naar type woning

• In 2025 stijgt in Utrecht het aantal woningtransacties in de laatste drie kwartalen, vooral bij appartementen. In het vierde kwartaal komt het aantal transacties uit op ruim 1.700 en is daarmee het hoogste van de afgelopen jaren.
• In het eerste kwartaal van 2021, het eerste kwartaal na de aanpassingen van de tarieven voor de overdrachtsbelasting, piekte het aantal transacties.
• Ook landelijk is sprake van een toename van het aantal woningtransacties. De NVM noemt als belangrijke reden het grote aantal te koop gezette woningen. Het verkopen ('uitponden') van voormalige huurwoningen speelt een grote rol bij deze groei.  Cijfers naar type verkoper op het niveau van de gemeente Utrecht over geheel 2025 zijn nog niet beschikbaar, maar vermoedelijk vindt de toename van het uitponden ook in Utrecht plaats.

Figuur 2.2 Aantal woningtransacties naar type koper

• In 2025 groeit het aantal bestaande koopwoningen dat naar starters gaat. Deze trend is sinds 2e helft 2023 zichtbaar. Zo groeide het aantal transacties aan starters van 2.430 in 2022 naar 3.800 in 2025. De NVM geeft aan dat het eerder genoemde uitponden het koopaanbod vergroot en tot gevolg heeft dat meer koopstarters een woning konden kopen.
• Net als in voorgaande jaren laat 2025 een zeer laag aantal aankooptransacties zien onder particuliere investeerders. Hier zien we vermoedelijk het effect van de opkoopbescherming die in maart 2022 in Utrecht is ingevoerd.

Figuur 2.3 Mediane transactieprijs en mediane verkooptijd koopwoningmarkt gemeente Utrecht

De mediane transactieprijs stijgt in het laatste kwartaal van 2025 en komt uit op bijna 540.000.

In 2025 schommelt de mediane verkooptijd rond de 21/22 dagen, net als in 2024. In 2022 en begin 2023 steeg de verkooptijd tot 34 dagen. Dit was het gevolg van een sterk stijgende hypotheekrente in een korte tijd (van ongeveer 1,5% naar rond 4-5%). In de loop van 2023  daalt de mediane verkooptijd weer om in 2024 te stabiliseren.

Figuur 2.4 Aantal toewijzingen sociale huur via WoningNet naar model

De meeste corporatiewoningen worden aangeboden via het aanbodmodel (zie figuur 2.4). Hierbij worden woningen toegewezen op basis van wachttijd en diverse voorrangsregels. Daarnaast worden ook woningen via het lotingmodel aangeboden, deze woningen worden dus verloot. Toewijzingen aan de doelgroep worden direct bemiddeld, of vinden plaats met een zoekprofiel, waarbij urgenten zelf reageren op woningen in het aanbodmodel. De doelgroep bestaat uit urgenten, dit betreft o.a. uitstroom uit maatschappelijke opvang en vrouwenopvang, en statushouders. De categorie ‘overige bemiddeling’ bestaat uit toewijzingen op basis van bijvoorbeeld woningruil, beheerdersbelang en coöptatie bij woongroepen, waar een vorm van bemiddeling nodig is.

• In 2025 is het totaal aantal toewijzingen verder gestegen naar 2.890 sociale huurwoningen. We zien sinds 2022 een geleidelijke stijging van het totaal aantal toewijzingen. De groei van het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen (met name in 2024 en 2025) heeft bijgedragen aan deze toename.  
• De meeste woningen (55%) worden via het aanbodmodel verhuurd. We zien ook dat de groei van het totaal aantal toewijzingen vooral in deze groep plaats heeft gevonden (zie 2.4).
• Het aandeel toewijzingen via het lotingmodel is als gevolg van aangepast lokaal beleid in 2022 gedaald (dit betrof een verlaging van maximaal 20 % te verloten naar maximaal 10%). In 2025 is het aandeel loten gedaald naar 6% (2024: 8%).
• Ongeveer 28% van alle toewijzingen (rond de 800 toewijzingen), gaat naar de kwetsbare en bijzondere doelgroepen, net als in 2024.
• Het aantal ’overige bemiddelingen’ lag net als in 2024 rond de 320 toewijzingen.

Wat betreft de werking van een aantal voorrangsregels uit de verordening, lichten we de volgende uit:

• Er is een toename van het aantal toewijzingen op basis van de Van-Groot-naar-Beter-regeling van 96 in 2022 naar 140 toewijzingen in 2025. Een mogelijke verklaring hiervoor is dat deze voorrangsregel tussen 1 augustus 2024 en 1 augustus 2025 één jaar lang hoger in de rangorde is geplaatst.
• Ook is er een verdubbeling van het aantal toewijzingen op basis van beroepsvoorrang: van 53 toewijzingen in 2024 naar 106 in 2025.
• Het aantal toegewezen woningen gelabeld als jongerenwoonruimte is gestegen van 84 in 2023 naar 135 in 2024 naar 196 in 2025. Maar dit heeft niet geleid tot gemiddeld hogere slaagkansen voor jongeren.
• Het aantal toegewezen woningen gelabeld als seniorenwoonruimte nam af van 306 woningen in 2024 (dat was vrij hoog) naar 259 in 2025. We zien een lichte afname van de slaagkansen voor senioren.

Figuur 2.5 Gemiddelde wachttijd en zoektijd aanbodmodel per jaar

De gemiddelde wachttijd is de tijd die een woningzoekende geregistreerd staat bij WoningNet totdat deze een woning accepteert. De zoektijd is de tijd tussen de eerste reactie die een woningzoekende plaatst en de toewijzing van de woning. Zowel de wachttijd als de zoektijd worden alleen berekend over woningen die via het aanbodmodel worden aangeboden. Het zijn over het algemeen vrij stabiele cijfers.

• In 2025 bedraagt de gemiddelde wachttijd 11,7 jaar. De afgelopen jaren schommelt de gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning tussen de 11 en 12 jaar. Dit betreft een gemiddelde. Dit betekent dat je ook met minder wachttijd dan het gemiddelde een woning toegewezen kan krijgen.
• De zoektijd is de tijd tussen de eerste reactie die een woningzoekende plaatst en de toewijzing van de woning. In 2025 bedraagt de gemiddelde zoektijd 5,9 jaar.

Figuur 2.6 Gemiddeld aantal reacties per jaar (loting en aanbodmodel)

• In 2025 zijn gemiddeld 651 reacties per woning uitgebracht. Dat gemiddelde stijgt de laatste jaren licht. Er is wel een groot verschil in het gemiddeld aantal uitgebrachte reacties tussen het aanbod- en lotingmodel.
• Op woningen aangeboden via het aanbodmodel werden in 2025 gemiddeld 390 reacties geplaatst, in 2024 waren dat er 344.
• In het lotingmodel werden in 2025 gemiddeld maar liefst 3.225 reacties per verlote woning uitgebracht. Een toename van bijna 600 reacties per woning ten opzichte van een jaar eerder. Het is een indicatie van de grote druk op het betaalbare deel van de woningmarkt, waardoor vooral jongeren met weinig wachttijd dit als een van de weinige opties zien om een woning te bemachtigen.

Figuur 2.7 Slaagkans naar leeftijd per jaar

De slaagkans is de verhouding tussen het aantal actief woningzoekenden (in het aanbod- en/of lotingmodel) en het aantal toewijzingen. Een actief woningzoekende is een woningzoekende die minimaal 1x heeft gereageerd op het aanbod op WoningNet in het afgelopen jaar.

• De gemiddelde slaagkans op een sociale huurwoning in Utrecht is in 2025 licht afgenomen, van 3,1% naar 2,8%. Dit komt door een stijging van het aantal actief woningzoekenden
• De afname van de slaagkansen zien we in de twee hoogste leeftijdscategorieën, daar waar de kansen al hoger liggen.
• De slaagkansen in de jongere leeftijdsgroepen tot 23 jaar blijven laag,
• De leeftijdscategorie 65 jaar en ouder heeft duidelijke de hoogste slaagkans. Deze hoge slaagkans komt doordat woningen specifiek voor deze groep gelabeld worden en doordat zij vaak veel wachttijd hebben opgebouwd.

Figuur 2.8 Aandeel ingeschreven en actief woningzoekenden en aandeel toewijzingen naar leeftijd, 2025

Bovenstaande figuur laat de verhouding tussen ingeschreven woningzoekenden, actief woningzoekenden en toewijzingen (aanbodmodel + loting) zien verdeeld naar leeftijdscategorie.

• Van alle toewijzingen gaat slechts 3% naar woningzoekenden in de leeftijdscategorie tot 23 jaar. De totale groep actief woningzoekende bestaat voor 15% uit jongeren tot 23 jaar.
• Ten opzichte van de vorige rapportages is de leeftijdsgroep 23 t/m 35 jaar opgesplitst in twee klassen (23 t/m 27 jaar en 28 t/m 34 jaar). Deze was verreweg de grootste klasse.
• Het grootste aandeel actief woningzoekenden is tussen de 23 en 27 jaar oud (29%). In de toewijzingen is hun aandeel echter lager, 20%.
• Actief woningzoekenden vanaf 35 jaar en ouder krijgen vaker een woning toegewezen dan op basis van het aandeel actief woningzoekenden per leeftijdsgroep zou worden verwacht. Zij hebben doorgaans meer inschrijftijd. Met name vanaf 65 jaar wordt dat verschil groot.
• De woningzoekenden van 65 jaar en ouder maken 14% uit van alle ingeschreven woningzoekenden, maar slechts 3% van alle actief woningzoekenden. Echter gaat 14% van alle toewijzingen naar deze groep. In 2024 was dat aandeel 18%.
• Het aandeel ouderen in de toewijzingen is dus licht afgenomen. Dat kan komen door de eerder genoemde afname van het voor senioren gelabelde aanbod. Dat verklaart wellicht ook de kleine afname van de slaagkansen voor 65+ in figuur 2.7.