3. Betaalbaarheid
Figuur 3.1 Gemiddelde koopsom per vierkante meter
- Eind 2025 ligt de gemiddelde koopsom per m² op € 6.601 (figuur 3.1).
- Sinds de tweede helft van 2023 begon de gemiddelde koopsom vanaf 5.000 euro te stijgen; in de tweede helft van 2025 is de groei afgevlakt.
Figuur 3.2 Gemiddelde koopsom per vierkante meter per wijk, 2025
- In Binnenstad is de gemiddelde koopsom per m² het hoogst (€ 7.448, zie figuur 3.2). Daarna is de koopsom het hoogst in de wijken Oost (€ 7.431) en Noordoost (€ 7.016).
- Wat opvalt is dat in 2025 de wijken Overvecht en Zuid de sterkste groei in prijs kenden (+11%). In Leidsche Rijn (+6%) groeit de koopsom juist minder snel dan gemiddeld in Utrecht (+9%).
- Woningen zijn per m² duidelijk het goedkoopst in Overvecht (€ 4.866). Overvecht zit daarmee ruim onder het gemiddelde van Utrecht (€ 6.590).
Figuur 3.3 Gemiddelde verhuurprijs per vierkante meter (vrije sector)
- De gemiddelde verhuurprijs (exclusief bijkomende woonlasten) per vierkante meter (op basis van nieuwe verhuringen binnen het aanbod van Pararius) in de vrije sector is in 2025 licht toegenomen, maar stabiliseerde wel richting het eind van dat jaar (zie figuur 3.3).
Figuur 3.4 Gemiddelde woonlasten en woonlasten per vierkante meter per maand
- Uit het laatste WoON2024 onderzoek blijkt dat het gemiddelde bedrag dat bewoners (kopers en huurders) kwijt zijn aan woonlasten in 2024 is gestegen. Dit geldt ook voor de netto woonlasten per vierkante meter (zie figuur 3.4). In de afgelopen jaren is ook de inflatie sterk toegenomen. In de jaren daarvoor waren de netto woonlasten stabieler. Om goed het effect op de betaalbaarheid in beeld te brengen kijken we ook naar de woonquote (zie figuur 3.8).
Netto woonlasten
De netto woonlasten zijn gemiddelde maandelijkse kosten van huurders en kopers aan wonen inclusief bijkomende woonuitgaven na verrekening van huursubsidie en hypotheekrenteaftrek (belasting effect eigen woning). Bijkomende woonuitgaven betreft kosten voor energie, water, heffingen en belastingen van gemeente en waterschap (voor huurders excl. het eigenaarsgedeelte). Voor eigenaren van een koopwoning is dit ook inclusief bijkomende koopuitgaven met kosten aan opstalverzekering, eventuele erfpacht, heffingen en belastingen van gemeente en waterschap voor het eigenaarsgedeelte (OZB, waterschapslasten) en een reservering voor groot onderhoud.
Figuur 3.5 Gemiddelde woonlasten en woonlasten per vierkante meter naar leeftijdsgroep
- Bij de verdeling van woonlasten naar leeftijd vallen de lagere netto woonlasten voor ouderen op, over meerdere jaren. Vermoedelijk is dat omdat ouderen in koopwoningen een deel van de hypotheek al afbetaald kunnen hebben en daardoor lagere woonlasten krijgen. Daarnaast zijn ouderen in de particuliere huur ondervertegenwoordigd, waar de woonlasten hoog zijn.
- De hoogste netto woonlasten per vierkante meter zien we juist bij de jonge huishoudens tot 35 jaar. Wat daarbij opvalt is de stijgende trend van woonlasten sinds 2015.
Figuur 3.6 Gemiddelde woonlasten en woonlasten per vierkante meter per maand naar eigendomsvorm
- Als in figuur 3.6 gekeken wordt naar de gemiddelde maandelijkse netto woonlasten, dan wordt duidelijk dat de woonlasten in absolute zin het laagst liggen bij corporatiewoningen (€ 684 per maand). De gemiddelde woonlasten van particuliere huurwoningen (€ 1.250) en koopwoningen (€ 1.257) zijn aanzienlijk hoger.
- Omgerekend naar woonlasten per vierkante meter ontstaat er een ander beeld: de netto woonlasten per vierkante meter zijn het hoogst in de particuliere huur (€ 19,2). De woonlasten per vierkante meter van corporatiewoningen (€ 10,0) en koopwoningen (€ 11,7) liggen dichter bij elkaar. Dit betekent dat particuliere huurwoningen gemiddeld kleiner zijn dan koopwoningen, ondanks vergelijkbare netto woonlasten per maand.
Figuur 3.7 Gemiddelde woonquote in Utrecht totaal
- Utrechters besteden een iets groter deel van het inkomen aan wonen dan in voorgaande jaren (zie figuur 3.7). Na enkele jaren van daling is de woonquote in 2024 weer gelijk aan die in 2015. Wel is de stijging die op basis van de netto woonlasten (figuur 3.4) te verwachten was, minder groot: de inkomens zijn dus deels meegegroeid.
Netto woonquote
De netto woonquote is het aandeel van het netto besteedbaar inkomen dat opgaat aan netto woonlasten (zie kader onder fig. 3.4). Dit percentage geeft aan welk deel van het inkomen wordt besteed aan kosten voor wonen. Als woonlasten stijgen, en het inkomen stijgt in gelijke mate mee, dan blijft de woonquote gelijk. Om beter inzicht te krijgen in de betaalbaarheid van wonen, kan de woonquote worden gebruikt.
Figuur 3.8 Gemiddelde woonquote naar leeftijdsgroep
- Bij de woonquote naar leeftijd valt op dat deze voor mensen onder de 35 jaar sterk gestegen is, naar ruim 40%. Daar zit waarschijnlijk een link met mensen onder de 35 jaar die in de particuliere huursector zitten, maar wellicht ook de recente toename van het aantal koopstarters.
- Ondanks stijgende woonlasten voor 65-plussers daalt hun woonquote. In 2024 is de woonquote voor 65-plussers gelijk aan die van volwassenen van 35-64 jaar (26%).
Figuur 3.9 Gemiddelde woonquote naar eigendomsvorm
- De woonquote voor kopers en huurders van particuliere huurwoningen zijn gestegen, die van huurders van corporatiewoningen blijft gelijk. Binnen de particuliere verhuur zijn bewoners duidelijk het grootste deel van hun inkomen kwijt aan woonlasten: 44%.
Figuur 3.10 Gemiddelde woonquote naar inkomensgroep
- Figuur 3.10 laat (logischerwijs) zien dat de woonquotes afnemen naarmate het inkomen stijgt. In 2024 stijgt de woonquote ook het sterkst voor inwoners in de laagste inkomensgroep.
Figuur 3.11 Scheefwonen in Utrecht
- Het aandeel huishoudens dat goedkoop scheef woont is in Utrecht afgenomen van 9,6% in 2015 naar 6,4% in 2024.
Goedkope scheefheid: aandeel zelfstandige huishoudens met een midden- of hoog inkomen en een huurprijs tot € 879,66 per maand (liberalisatiegrens 2024).
Dure scheefheid: aandeel zelfstandige huishoudens binnen aandachtsgroep huurtoeslag en een huurprijs boven de aftoppingsgrens van toepassing voor het huishouden (€ 650,43 of € 697,07 per maand).
Het goedkope scheefwonen is de afgelopen jaren landelijk gedaald. Dit is het gevolg van het rijksbeleid: passend toewijzen. Dit passend toewijzen houdt in dat van alle huurtoeslaggerechtigden die corporaties toewijzen, minimaal 95% moet worden toegewezen aan woningen met een huur onder de betreffende aftoppingsgrenzen. Doel van dit beleid is om het aandeel huishoudens met een wat hoger inkomen dat in de sociale huursector woont, te verlagen.